各乡镇人民政府，各园区管委会，县各有关单位：

    《灌南县深入推进物业管理工作实施意见》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

灌南县人民政府

2016年5月23日

灌南县深入推进物业管理工作实施意见

为进一步提升我县物业管理水平，改善广大群众居住环境，根据《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合我县实际，特制定本实施意见。

一、指导原则和总体要求

指导原则：统一领导、重心下移，属地管理、综合协调。

总体要求：建立“县、乡（镇）、社区”三位一体管理体制，进一步明确管理职责，落实工作责任，齐抓共管，合力推进物业管理工作。

二、建立物业管理新机制

（一）建立联席会议制度。成立县物业管理工作领导小组，由县分管领导任组长，县政府办、有关部门和各有关乡镇负责人为成员，在县住建局设办公室。建立联席会议制度，成员单位由县政府办、县委宣传部（文明办）、县住建局、县公安局（消防）、县司法局、县城管局（县行政执法局）、县物价局、县市场监管局、县环保局、县民政局、县人社局、县卫计委、县财政局、县地税局、县监察局、县审计局、县供电公司、县水务集团等有关部门和乡镇人民政府组成，负责协调处理住宅小区物业管理的重大事项，统一组织、指导和协调全县物业管理工作。

（二）建立三级物业管理机制。逐步建立完善“县、乡（镇）、社区”三级物业管理体系，充分发挥属地乡（镇）在住宅小区物业管理工作中的综合协调作用。

1．县住建局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。主要职责为：负责协调、制定全县住宅小区物业管理政策，参与住宅小区建设项目的规划会审，监督前期物业管理招投标、竣工交付、承接查验等工作；负责物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督等工作；加强对社区、业主委员会物业管理工作的指导；推行规范化物业服务标准；负责对物业小区的日常检查，建立物业管理服务监督、考核机制，对服务不到位、管理不规范的物业服务企业及时督促整改；积极推广外地物业管理的先进经验；负责牵头对实行物业管理的小区进行综合考评。

2．乡（镇）人民政府具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。主要职责为：参与住宅小区前期物业管理招投标活动、竣工交付、承接查验等前期工作；负责组织小区业主召开业主大会、成立业主委员会，受理和协调业主的信访投诉，调处业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷，监督物业企业的服务行为和业主依法开展的自治管理；负责定期召开辖区内的社区居委会、业主委员会、物业服务企业联络会议，及时解决小区管理中存在的问题，并在业务上接受县物业管理主管部门的指导。各乡（镇）应明确物业管理专（兼）职管理机构，明确一名班子成员分管物业管理工作。

3．社区居（村）民委员会负责落实本社区物业管理具体工作。主要职责为：组织召开业主大会，参与业主委员会的首届选举和换届改选工作；指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理；调解处理物业服务中的矛盾纠纷；对辖区内物业企业考核提出初审意见；参与辖区内物业管理项目招标等。

（三）建立物业服务纠纷快速处理机制。充分发挥调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，构建人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业服务纠纷调解工作新模式，建立县、乡（镇）、社区、物业企业“四级”物业管理投诉受理制度和物业服务纠纷快速处理调解组织体系，有效解决物业服务纠纷问题。在县物业管理联席会议的指导下开展工作，依托乡（镇）、社区两级调解委员会，引导业主依法理性表达诉求，在法治的轨道上推动物业服务纠纷的及时解决。

（四）建立物业应急维修机制。对发生危及房屋安全情形需应急维修、更新和改造动用维修资金，可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居（村）民委员会、相关业主提出申请，经代管部门组织相关专业人员现场确认，及时维修。代管部门应当建立应急维修施工预决算、房屋鉴定、设施设备检测评估、招标、监理、审计以及房屋修缮、建筑防水等专业队伍备选目录，并向社会公开联系方式，供维修选用。

（五）建立老旧小区物业管理工作“有人管事、有章办事”制度。根据环境、配套设施和房屋产权的状况及居民的承受能力、服务需求等实际情况，以社区为界，划分一个或多个物业服务区域，确定具体运作模式，确保各类老旧小区物业管理工作“有人管事、有章办事”。

1．市场化运作模式。在整治后具备条件的老旧小区通过招标等方式，引入物业企业实行“专业化物业服务”。

2．非赢利性组织托管模式。即：在区域较大、房屋分散、无物业服务的老旧小区，由社区居（村）民委员会托管。

3．大单位自管模式。即：由大单位开发建设、以本单位职工为主体的住宅小区，实行由单位自行管理模式。

（六）规范物业服务企业从业人员管理制度。县住建局应当加强分类培训，采用定期、轮训方式，分别对各乡（镇）人民政府物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入本部门财政预算。

三、明确相关部门（单位）工作职责

各相关部门（单位）应按职能分工，认真履行行业管理职责。

（一）县政府办。

负责建立联席会议召集机制，协调、处理物业管理重大工作；督查相关部门、乡镇履职及进展情况。

（二）县委宣传部（文明办）。

落实县内新闻单位开展物业法律法规、知识等宣传，发挥舆论监督作用；将物业管理服务融入文明城市创建。

（三）县住建局。

负责全县物业管理的政策制订、综合协调，是全县物业管理的行业主管部门，负责对该行业进行指导、监督和检查工作，负责对住宅小区的物业管理工作进行奖惩考评。

（四）县公安局（消防）。

负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施；指导物业服务企业、业主委员会制定在物业管理区域内合理的交通组织，对物业管理区域内堆放易燃易爆物品，阻塞道路、消防通道，强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）等行为依法进行处理；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

（五）县城管局（县行政执法局）。

负责查处物业管理区域内擅自改变房屋用途，擅自占用消防通道、公共通道或在装饰装修中的违法建设（含违章搭建），禽畜扰民、侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施等违法行为。

（六）县人社局。

负责落实物业服务就业扶持政策；指导物业服务企业用工，提升中小物业服务企业的竞争力；支持现代物业服务企业增加就业岗位。

（七）县卫计委。

负责住宅小区内公共卫生防疫工作的组织协调和监督，并对二次供水卫生进行监督管理。

（八）县环保局。

负责抓好物业管理区域内的噪声、油烟等排放许可的审批和控制工作；依法查处饮食服务企业未采取有效措施而排放的油烟和噪声对居民造成影响的环境违法行为。

（九）县民政局。

负责将住宅小区物业管理纳入社区建设和社区管理体系，统一规划、统一布置、统一实施、统一检查考核；负责物业管理工作中有关民政工作方面投诉的受理和查处。

（十）县市场监管局。

负责查处物业管理区域内虚假广告、擅自变更经营场所和由本部门管辖的无证无照经营行为；违反规定将住宅作为经营场所的不予核发营业执照；负责对物业小区电梯等特种设备的使用、维修、保养、管理进行监督检查和检验检测，依法查处违法违规行为，确保电梯及其他特种设备运行安全。

（十一）县司法局。

负责指导乡（镇）人民政府成立物业管理调解委员会，指导属地政府、社区对住宅小区物业管理中的矛盾纠纷进行调解，对需要司法帮助的当事人进行司法帮助。

（十二）县物价局。

负责完善我县物业服务收费政策和住宅小区停车服务收费办法，查处物业服务企业乱收费行为。

（十三）县财政局、地税局。

负责物业管理中财政资金的安排；根据物业管理行业作为现代服务业的定位，落实物业管理行业和物业服务企业及从业人员中符合小微企业、录用下岗职工规定、微利行业规定及用工规定等相关财税政策规定。

（十四）县监察局、审计局。

负责监督物业专项维修资金的监督、审计。

（十五）供电、水务、燃气、通信、广电等专业单位。

负责做好新建小区和已建成交付使用小区的给排水、供电、燃气、排污、通信、有线电视、环卫等共有设施设备的移交接收、维修养护、更新改造等工作。

四、落实物业管理相关制度和规定

（一）健全业主大会、业主委员会运作机制。

1．凡符合条件的住宅小区，属地乡镇人民政府（社区）要及时筹备成立业主大会、业主委员会。业主大会、业主委员会应积极发挥自治管理作用，根据议事规则履行职责，规范运作，并与社区居委会相互协作，配合有关部门共同做好小区管理工作。鼓励业主委员会成员职业化，实行业主委员会成员聘任制，业主委员会成立前或集体换届（辞职）期间，由物业所在地的社区居委会在乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。

2．建立业主大会和业主委员会日常工作经费制度。业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。经费的筹集、管理和使用以及业主委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告收支情况，接受全体业主的监督。

（二）规范前期物业管理行为。

1．县物业管理主管部门、属地乡（镇）应参与开发建设过程中的监督、管理。物业服务企业应参与项目的开发建设，并在项目交付前提出整改意见和建议。要严格执行建立前期物业招投标制度，开发建设单位取得《商品房预（销）售许可证》前，需完成前期物业招标。住宅物业区域（含住宅小区内的非住宅物业及单幢住宅楼结构相连的非住宅物业）建筑面积在3万平方米以上的或非住宅物业区域建筑面积在1万平方米以上的物业应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；建筑面积在1万平方米以上、3万平方米以下的住宅物业或者建筑面积在5000平方米以上、1万平方米以下的非住宅物业，经县住建局批准后，可以采用邀请招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；建筑面积在1万平方米以下的住宅物业或者建筑面积在5000平方米以下的非住宅物业，经县住建局批准，可以采用协议选聘的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

2．物业管理用房配置。新建物业在规划建设时,开发建设单位应当按照不低于规划总建设面积4‰的比例建设物业管理用房,无偿提供给全体业主。规划部门应在规划总平面图中明确标明物业管理用房的位置和面积,并在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的面积。分期开发建设的项目,物业管理用房应设置在首期开发范围。住房主管部门要对物业管理用房独立测量、计算面积(其面积不计入分摊的公用建筑面积内),并在房地产平面图相应的位置上标注物业管理用房字样。物业管理用房所有权归物业管理区域内的全体业主所有,由物业服务企业负责维修、养护和经营。物业管理用房应用于物业管理服务活动和业主活动,任何单位和个人不得将物业管理用房擅自买卖、抵押或者改作他用。

3．加强社区服务设施建设。每个社区按照每百户不少于20平方米、最低不少于400平方米实有面积的标准，建设社区服务中心。城乡规划、住房建设等有关部门要把好规划设计、建设审批和工程验收等关口。民政部门和乡（镇）要全程参与社区用房的规划、建设和验收。上述房产经验收合格后，建设单位要根据规定将社区办公用房和居民公益性服务设施交给所在地乡（镇）管理，归社区使用，任何单位和个人不得侵占、挪用、出租或改作他用。

4．开发建设单位在住宅小区交付前应做好给排水、供电、燃气、排污、邮政、通信、有线电视等共用设施设备的移交工作，相关专业单位对检查合格的共用设施设备应按县有关文件规定及时接收，并做好管理维护和保养工作。供水、供电、供气等单位应向物业管理区域内最终用户收取费用的，需委托物业服务企业收取的，双方应签订委托合同，并支付相应的费用，未签订委托合同的，不得向物业服务企业强行托收。

（三）提高物业服务企业服务质量。

1．物业服务企业应履行物业服务委托合同，做好服务区域内共用部位、共用设施设备的管理、维护、保养，环境整洁，绿化养护，公共秩序维护等工作，并定期向业主大会、业主委员会报告物业服务、财务收支、存在问题和整改措施等，接受业主大会和业主委员会的检查和监督。

2．物业服务企业应当每年在物业管理区域内的醒目位置公示相关物业服务经费收支情况，公示具体内容为：利用共用部位、共用设施设备出租，广告，物业经营用房出租，停车费收入，共用部位、共用设施设备日常维护费，专项维修资金等相关费用收支情况。

3．规范物业服务企业退出行为。物业服务企业在退出服务时应该按相关规定，通过细化“事先告知、即时审计、重新选聘、及时移交、适当缓冲”等程序，维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序。因物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，暂未选定新的物业服务企业接管的，可暂由属地乡（镇）、社区居委会或业主委员会组织相关专业服务企业做好清洁保洁、垃圾清运、绿化养护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳。供水、供电、供气等单位要按照各自职责，协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。

4．健全投诉处理机制。各乡（镇）应充分发挥在住宅小区物业管理投诉纠纷协调、处理中的属地优势，积极会同县物业管理主管部门及时协调处理业主、物业服务企业的纠纷和物业管理中的矛盾，对协调不成的，及时启动快速处理机制。

5．建立信用档案体系，监督企业的诚信行为。县物业管理主管部门要加强对物业企业的监管，逐步推行物业小区管理项目经理负责制，建立起物业服务企业信用档案体系和物业项目经理信用档案体系，并在物业项目招投标中充分考虑企业的信用程度。

6．完善考核体系，提高物业服务企业服务水平。县物业管理主管部门应会同属地乡（镇）定期对住宅小区物业管理企业进行考核、通报，并将业主满意度作为评定业绩的主要依据。

（四）维护物业企业正当利益。

1．物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用，对拒缴物业服务费的业主，业主委员会要协助物业服务企业进行催缴。物业已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按有关规定标准交纳。

2．提倡物业产权过户时，双方当事人对物业服务费的结算情况需在转让合同中作明确约定，并在办理产权过户时，提交由物业服务企业出具的《物业服务费用结算清单》。《物业服务费用结算清单》由县物业主管部门统一印制。

五、落实物业管理扶持政策

（一）对社区物业管理工作经费的补贴。

县财政安排专项资金，对积极参与物业管理、不断提升所属区域（侧重老旧小区）物业管理水平的社区实行工作经费补贴。补贴标准由所在乡镇会同县物业主管部门和县财政部门制定。

（二）对物业行业及优质物业项目的扶持奖励政策。

对在县本级注册并纳税的物业服务企业，在考核年度内企业及所聘用的物业项目经理无不良行为记录，同时经县物业主管部门考核等级在良好以上的和被新评为国家和省市级优秀住宅小区的物业服务企业，由县行业主管部门给予表彰奖励。

（三）鼓励物业企业接管老旧小区。

对接管2000年（含）前老旧小区的物业企业，在前期物业管理招投标和物业企业年度考核中给予适当加分，县物业主管部门和县财政根据考核结果，对物业企业实行以奖代补的形式给予一定的经济补贴。

六、各乡镇农民集中居住点及商住小区可参照本实施意见执行。

七、本实施意见由县住建局负责解释。

八、本实施意见自发布之日起执行。